L'OPTION DANS UN CONTEXTE BIJURIDIQUE

Martin Lamoureux, Avocat, M. Fisc., m.b.a.
Ministère de la justice du Canada

Introduction[1]

Les lois fiscales font maintes références à des concepts de droit privé à l'égard desquels on doit recourir au droit privé des provinces pour en définir la signification. La référence au concept de la propriété dans les lois fiscales en est un exemple éloquent. Il arrive fréquemment que le droit privé applicable à l'égard d'une notion diffère considérablement selon que le droit applicable soit le droit civil du Québec ou la common law des autres provinces. Ceci est d'ailleurs le cas en ce qui a trait à la propriété.

Le recours au droit privé provincial a toujours été pertinent mais depuis la récente adoption de l'article 8.1 de la Loi d'interprétation fédérale[2], il devient d'une actualité incontournable. Lorsque l'on cherche à déterminer la portée d'un concept de droit privé utilisé dans le cadre d'une loi fiscale fédérale, d'importantes nuances et distinctions peuvent ressortir de l'application d'un même concept dans chacun des deux systèmes juridiques. Toutefois, le même concept appliqué différemment dans les deux systèmes juridiques aura parfois la même portée juridique dans une loi fiscale. à notre avis, le concept de l'option est un exemple concret de ce dernier énoncé.

L'objet de cette chronique sera donc de déterminer la nature de l'option en droit civil et en common law[3]. De manière plus précise, nous allons définir les droits que possède le bénéficiaire de l'option en droit civil et faire de même pour ceux que détient le preneur de l'option en common law. Une fois ces paramètres établis, nous répondrons aux deux questions suivantes : En droit civil, est-ce qu'une option est un droit (réel)[4] sur le bien auquel il se rapporte ou constitue-t-elle un droit personnel pour son bénéficiaire ? En common law, est-ce qu'une option constitue un intérêt sur un bien pour son preneur?

Il importe de répondre à ces questions parce que la Loi de l'impôt sur le revenu[5] utilise le terme option sans le définir.

1. L'option en droit civil[6]

De façon générale, l'option désigne la faculté d'accepter ou de renoncer à un droit. Au Code civil[7], elle se manifeste plus particulièrement en matière successorale (630 et ss. C.c.Q., 741 C.c.Q.)[8] et contractuelle (1396 C.c.Q.)[9].

En matière contractuelle, l'option est le droit de se prévaloir d'une promesse unilatérale de contracter, plus particulièrement dans le contexte de la vente d'un bien. La levée de l'option désigne la manifestation de la volonté par laquelle le bénéficiaire accepte l'offre de contracter du promettant[10] ce qui entraîne l'obligation de conclure le contrat[11]. D'ailleurs, c'est ce qu'énonce l'article 1396 C.c.Q. :

Article 1396 L'offre de contracter, faite à une personne déterminée, constitue une promesse de conclure le contrat envisagé, dès lors que le destinataire manifeste clairement à l'offrant son intention de prendre l'offre en considération et d'y répondre dans un délai raisonnable ou dans celui dont elle est assortie.

La promesse, à elle seule, n'équivaut pas au contrat envisagé; cependant, lorsque le bénéficiaire de la promesse l'accepte ou lève l'option à lui consentie, il s'oblige alors, de même que le promettant, à conclure le contrat, à moins qu'il ne décide de le conclure immédiatement.

L'option, qu'elle soit levée ou non, est un droit personnel et non un droit réel[12]. En matière contractuelle, la levée de l'option transforme une promesse unilatérale en une promesse bilatérale qui n'équivaut pas en règle générale à une vente ou à un transfert du bien. Il s'agit d'une « créance mobilière en vertu de laquelle il [son titulaire] pourra éventuellement contraindre le promettant à réaliser la vente »[13] ou l'achat. Cette position reflète l'opinion majoritaire de la jurisprudence et de la doctrine à l'effet que la levée d'une option ne crée pas de droit réel susceptible de permettre l'inscription pour fins de publicité[14]. La levée de l'option est inopposable aux tiers. Donc, si le bien faisant l'objet d'une promesse bilatérale est vendu à un tiers de bonne foi, le bénéficiaire de la promesse n'a aucun droit contre lui[15] et ne peut qu'exiger des dommages-intérêts du promettant[16].

La levée de l'option peut soit entraîner :

  1. un engagement à conclure ultérieurement le contrat de vente par lequel s'effectuera le transfert du droit de propriété;
  2. la conclusion immédiate du contrat de vente par lequel s'effectue le transfert de propriété[17]. La levée de l'option donnera lieu à une vente immédiate que lorsque sa levée est accompagnée de la délivrance immédiate du bien par le promettant-vendeur au promettant- acheteur ainsi que de la possession actuelle du bien par le promettant-acheteur[18], ou que le bénéficiaire de l'option décide de conclure immédiatement la vente. Dans ces deux situations, le transfert du droit de propriété n'est pas une conséquence de la levée de l'option mais bien de la vente.

2. L'option dans les provinces de common law[19]

Le concept d'«option»> lorsqu'il est utilisé dans un contexte de common law, peut être décrit comme un droit habituellement acquis par contrat, conférant la possibilité pour une personne d'accepter ou de refuser une offre pendant un certain laps de temps[20].

Aussi, en common law, tout comme en droit civil, il est possible pour le preneur d'une option de l'exercer autant sur des biens personnels que sur des biens réels.

Une option constitue « [Traduction] un engagement de la part du concédant de l'option qu'il vendra un bien au preneur de l'option si ce dernier désire l'acheter à l'intérieur d'une période de temps prédéterminée». [21]En common law, le preneur est habilité à convertir l'option en un contrat de vente lorsqu'il se conforme aux conditions qui sont spécifiées à l'intérieur du contrat qui prévoit l'option. [22]

L'option possède trois caractéristiques principales :

  1. irrévocabilité de l'offre de vendre;
  2. établissement des modalités de la formation du contrat de vente; et
  3. obligation des parties au contrat d'être liées par le contrat de vente à compter du moment oè l'option est exercée par le preneur.[23]

De plus, une option doit être distinguée d'un contrat de vente et d'une offre de vente. Un contrat de vente implique une obligation réciproque d'acheter et de vendre un bien, alors qu'une offre de vente peut être révoquée en tout temps, tant et aussi longtemps qu'elle n'a pas été acceptée. Par ailleurs, une option ne donne que le droit d'acheter sans qu'on y soit obligé[24]. Une fois qu'une option est octroyée par le concédant au preneur, l'option ne peut pas être révoquée par le concédant; elle deviendra caduque par l'écoulement du temps fixé dans le contrat.

Il y a également une distinction entre l'option et le droit de préemption (droit de premier refus). Contrairement à l'option, le concédant d'un droit de préemption n'est pas obligé de transférer son bien à la demande du concessionnaire. La seule obligation du concédant, s'il décide de procéder à une vente, est d'offrir en vente le bien au concessionnaire[25]. Comparativement à l'option oè il est possible que le preneur possède un intérêt en equity sur le bien relatif à l'option, le droit de préemption ne confère pas d'intérêt en equity à son titulaire[26].

2.1 La nature du droit découlant de l'option en common law

Afin de déterminer quel type de droit le preneur détient sur le bien sur lequel il a une option, il faut déterminer s'il possède un recours en exécution en nature ou uniquement un recours compensatoire lui conférant des dommages-intérêts. Tout d'abord, soulignons qu'en common law il y a des intérêts reconnus en common law (legal interest) et des intérêts reconnus en equity (interest in equity)[27].

Dans le régime juridique de la common law, toujours dans un contexte d'exercice des droits du titulaire de l'option, lorsqu'une personne a droit à l'exécution en nature à l'encontre d'un bien parce que le concédant de l'option n'a pas respecté ses obligations contractuelles, on dira qu'elle détient un intérêt en equity sur le bien sujet au litige. En revanche, lorsqu'une personne n'a droit qu'à des dommages-intérêts, les droits de cette personne sont de nature purement personnels[28].

2.2 Biens personnels et biens réels

Traditionnellement, la common law faisait une distinction entre les formes de réparations disponibles pour les biens réels, par opposition à celles disponibles pour les biens personnels. Maintenant, les tribunaux ont amenuisé cette distinction.

En ce qui concerne les biens personnels, la Cour suprême du Canada a confirmé que pour qu'un tribunal accorde comme réparation l'exécution en nature dans le cadre de contrats visant des biens personnels, il faut que le demandeur fasse la démonstration que le bien est unique et irremplaçable[29].

En ce qui a trait aux biens réels, à une certaine époque, la common law considérait, contrairement aux biens personnels, tous les biens réels comme étant uniques[30]et la doctrine s'entendait pour dire que dans le contexte de biens réels, une option créait habituellement un intérêt en equity parce que l'exécution en nature était accordé de façon quasi-automatique[31]. Cette prémisse reposait sur le fait que la common law a traditionnellement considéré chaque bien réel comme étant unique de par sa nature intrinsèque[32]. Toutefois, cette dernière affirmation doit être nuancée en raison des progrès réalisés dans le domaine du développement immobilier[33]. En effet, de nos jours, plusieurs biens réels sont fabriqués à la chaîne ce qui tend à les rendre de moins en moins singuliers et irremplaçables[34].

En raison de cette évolution récente dans la jurisprudence, les tribunaux appliquent maintenant un test uniforme tant pour les biens réels que personnels, lorsque les tribunaux doivent déterminer s'il est possible pour la partie lésée d'obtenir l'exécution en nature (la remise du bien) par opposition à des dommages-intérêts[35]. Lorsqu'il est question d'option, nous sommes d'avis que ce même test est dorénavant applicable tant aux biens personnels que réels, malgré le fait qu'il existe une série de décisions rendues par la Cour suprême du Canada[36], selon laquelle une option relative à un bien fonds confère à son titulaire un intérêt en equity sur le bien. Par conséquent, toujours à notre avis, depuis la décision Semelhago, le fait d'avoir une option sur un bien réel ne confère pas nécessairement un intérêt en equity pour le preneur[37].

2.3 L'option De common law: un intérêt en equity ou non?

Le test applicable pour déterminer si une option confère à l'optant un intérêt en equity sur un bien ou un droit purement personnel pour lequel il ne peut demander qu'une compensation monétaire est énoncé dans l'affaire Asamera Oil Corp. c. Seal Oil & General Corp.[38] Dans cette dernière décision, la Cour suprême statua que pour qu'un demandeur puisse obtenir l'exécution intégrale, son action doit être fondée sur des motifs équitables, réels et importants»[39]. Ces motifs d'equity sont fondés sur l'unicité du bien ou le fait que le bien s'avère difficilement remplaçable[40] et également sur le contexte particulier dans lequel le demandeur fonde son recours[41]. Toutefois, ce critère ne sera pas utilisé si l'option a été accordée sur le bien dans le but de spéculer ou de l'acheter à des fins d'investissement[42]. Le fardeau de la preuve pour prouver le caractère unique du bien repose sur le demandeur. Les tribunaux ont toujours considéré le recours de l'exécution en nature comme étant un recours extraordinaire accordé dans des circonstances spécifiques oè la common law ne pouvait pallier à une injustice[43]. Le recours de l'exécution en nature est donc seulement disponible lorsque les dommages-intérêts sont une compensation insuffisante pour pallier aux inconvénients causés par un bris de contrat.

Conclusions

En droit civil, l'option et les droits résultants de la levée de l'option ne sont pas des droits réels, c'est-à-dire des droits exercés directement sur des biens, mais plutôt des droits personnels s'exerçant à l'encontre d'une personne.

En common law, l'option accorde un intérêt en equity si son preneur peut démontrer, en cas de défaut par la personne ayant octroyé l'option, que le recours en dommages-intérêts s'avère insuffisant et qu'elle a droit à l'exécution en nature. Sinon, l'option ne confèrera que des droits personnels au preneur. Le test applicable pour trancher cette question est de savoir si le bien est unique et irremplaçable eu égard aux principes d'equity.

Notes de bas de page

  • [1] L'auteur tient à remercier Me Marie-Claude Gaudreault et Me André Ouellette pour leur collaboration à la rédaction de la présente chronique ainsi que Me Aline Grenon, Me Sandra Hassan, Me Benoît Mandeville et Me Joseph Sirois pour leurs précieux commentaires et leur collaboration à la révision de la présente chronique. Les opinions exprimées dans ce texte n'engagent toutefois que l'auteur et ne correspondent pas nécessairement à celles du ministère de la Justice du Canada.

  • [2] L.R.C. 1985, ch. I-21 [et ses modif.], articles 8.1 et 8.2 (ajoutés par la L.C. 2001, ch. 4, art. 8, entrée en vigueur le 1er juin 2001).

  • [3] Nous soulignons que l'analyse du concept de l'«option» dans cette chronique se limite uniquement aux biens qui sont en existence.

  • [4] Il est entendu que le terme « droit » dans ce contexte réfère strictement au droit réel par opposition au droit personnel.

  • [5] L.R.C. 1985 (5e supp.), c.1 (ci-après «L.I.R.»).

  • [6] La présente section traitant de l'option en droit civil a été rédigée par Me Marie-Claude Gaudreault.

  • [7] Code civil du Québec, L.Q. 1991, ch. 64 (ci-après« C.c.Q. »).

  • [8] Germain Brière, Les successions, Traité de droit civil, P.-A. Crépeau dir., (Cowansville : Yvon Blais), 1994, à la p. 195, no. 154.

  • [9] Maurice Tancelin, Des obligations : actes et responsabilité, 6e éd., (Montréal : Wilson & Lafleur, 1997), à la p. 251, no. 500.

  • [10] Michel Filion, Dictionnaire du Code civil du Québec, (Saint-Nicolas : éditions associations et entreprises, 1998), sous « option » et « levée de l'option ». Voir aussi Centre de recherche en droit privé et comparé du Québec, Dictionnaire de droit privé et lexiques bilingues, (Cowansville) : Yvon Blais, 1991, sous « option » et « levée de l'option »

  • [11] Brigitte Roy, Les mutations immobilières, Collection pédagogique, Chambre des notaires du Québec, 1995, à la p. 5.

  • [12] Denys-Claude Lamontagne, Biens et propriété, 3e éd revue et augmentée, (Cowansville : Yvon Blais, 1998), à la p. 49, no. 96; Pierre-Gabriel Jobin, La vente dans le Code civil du Québec, (Cowansville : Yvon Blais, 1993), à la p. 39, no. 53; Pierre-Claude Lafond, Précis de droit des biens, (Montréal : Thémis, 1999), à la p. 176. Voir Therrien c. Arto Inc., [1981] C.A. 662.

  • [13] Ibid., Pierre-Gabriel Jobin, à la p. 39, no. 53.

  • [14] Ibid p. 40, no. 55.

  • [15] Ibid p. 39, no. 53.

  • [16] Jean Pineau, Danielle Burman & Serge Gaudet, Théorie des obligations, 3e édition, (Montréal : Thémis, 1996), à la p. 104; supra note 4, pp. 6-7.

  • [17] Supra note 9, pp. 101-103.

  • [18] 1710 C.c.Q.; Supra note 11, Pierre-Gabriel Jobin, La vente dans le Code civil du Québec, p. 41, no. 56.

  • [19] Me André Ouellette a collaboré à la rédaction de cette section.

  • [20] Le dictionnaire PAJLO / POLAJ, Dictionnaire canadien de la common law : Droit des biens et droit successoral / Canadian common law Dictionary : Law of Property and Estates, Cowansville (Québec), Yvon Blais / L'Association du Barreau Canadien, 1997, p. 423 définit l'option comme : «[a] right usually acquired by contract to accept or reject a continuing offer within a prescribed period. When supported by consideration it constitutes an irrevocable offer binding on the grantor of the option. The person in whose favour it is made, the grantee, assumes no obligations. An option to purchase land, for instance, is not a contract for the sale and purchase of land. » (nos soulignements).

  • [21] R. Megarry & W. Wade, The Law of Real Property, 6th ed. (London: Sweet & Maxwell, 2000) p. 646.

  • [22] See Halsbury's Laws of England, 4th ed., Reissue, vol. 42, p. 23.

  • [23] Ibid.

  • [24] Metropolitan Homes Ltd. v. Politzer, [1976] 1 S.C.R. 363, par. 9.

  • [25]Michel Bastarache et Andréa Boudreau-Ouellette, Précis du droit des biens réels, 2e éd., (Cowansville : Les éditions Yvon Blais Inc.), 2001, à la p. 226.

  • [26] Canadian Long Island Petroleums Ltd. c. Irving Industries[1975] 2 R.C.S. 715.

  • [27] Les intérêts de common law sont considérés comme des intérêts in rem et sont, de ce fait, opposables à tous, alors qu'en ce qui concerne les intérêts en equity, ils sont opposables à un nombre limité de personnes. Par exemple, à l'inverse du détenteur d'un intérêt de common law, le titulaire d'un intérêt en equity ne pourra revendiquer le bien à l'encontre d'un tiers de bonne foi.

  • [28]Supra, note 20 p. 32-34; A.H. Oosterhoff et W.B. Rayner, Anger and Honsberger, Law of Real Property, vol. 1, 2e éd., Aurora, Canada Law Book, 1985, p. 40 et E.H. Burn, Cheshire and Burn's Modern Law of Real Property, 15e éd., Londres, Butterworths, 1994, p. 41.

  • [29] Asamera Oil Corp. c. Seal Oil & General Corp., [1979] 1 R.C.S. 633. Voir également Gleason c. Dawn Light, [1996] F.C.J. No 597.

  • [30] Voir inter alia, Roberto c. Bumb, [1943] O.R. 299 (C.A.), p. 311; Kloepfer Wholesale Hardware and Automotive Co. c. Roy, [1952] 2 R.C.S. 465 et Nepean Carleton Developments Ltd. c. Hope, [1978] 1 R.C.S. 427.

  • [31] Siebrasse, "Damages in lieu of Specific Performance: Semelhago v. Paramadevan" (1997), 76 Can. Bar Rev. 551; D.H. Clark, "Will that be Performance ... or Cash?: Semelhago v. Paramadevan and The Notion of Equivalence" (1999), 37 Alta. L.R. (3d) 589; O.V. DaSilva, "Case Comment: The Supreme Court's Lost Opportunity: Semelhago v. Paramadevan" (1998), 23 Queen's L.J. 475.

  • [32] Semelhago c. Paramadevan, [1996] 2 R.C.S. 415, par. 20 (ci-après «Semelhago»).

  • [33] Ibid.

  • [34] Chaulk c. Fairview Construction Ltd. (1977), 14 Nfl. & P.E.I.R.13, p. 21.

  • [35] Baird c. Red Bluff Inn Ltd., [1997] B.C.J. No. 1152, par. 39; Cross Creek Timber Traders Inc. c. St. John Terminals Ltd., [2002] N.B.J. No. 77, par. 208; Greenforco Holding Corp. c. Yonge-Merton Developments Ltd [1999] O.J. No. 3232, par. 99; Tropiano c. Stonevalley Estates Inc., [1997] O.J. No. 6337, par. 16; Peate c. Elmsmere Ltd. Partnership, [1997] O.J. No. 4871, par. 20.

  • [36] Frobisher Ltd. c. Canadian Pipelines & Petroleums Ltd., [1960] S.C.R. 126; Metropolitain Homes c. Politzer, [1976] 1 S.C.R. 363; Irving industries (Irving Wire Products Division) Ltd. c. Canadian Long Island Petroleums Ltd., [1975] 2 S.C.R. 715.

  • [37] Picavet c. Salem Developments Ltd., [2000] O.J. No. 2806, par. 80.

  • [38] Supra note 29. Voir également McNabb c. Smith (1981), 124 D.L.R. (3d) 547, p. 551.

  • [39] Asamera, Ibid., p. 688.

  • [40] [1999] O.J. No. 355 (C.J.), par. 14.

  • [41]John E. Dodge Holdings Ltd. c. 805062 Ontario Ltd. 56 O.R. (3d) 341.

  • [42] McNabbc. Smith (1981), 132 D.L.R. (3d) 547.

  • [43] Supra note 29.

Date de modification :